Le dispositif Denormandie, mis en place en 2017, représente une solution d'investissement immobilier attractive pour les particuliers. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes et des quartiers anciens en difficulté. Ce dispositif s'adresse aux investisseurs qui souhaitent acquérir un logement ancien pour le louer à un loyer plafonné.
Comprendre le dispositif denormandie
Le dispositif Denormandie encourage l'investissement locatif dans des zones à revitaliser, en offrant une réduction d'impôt aux investisseurs qui s'engagent à louer un logement ancien pendant une durée déterminée.
Zones éligibles
Le dispositif s'applique aux villes et quartiers classés en zone A bis, B1 et B2 du dispositif Pinel, c'est-à-dire les zones les plus tendues du marché immobilier français. Parmi les villes éligibles, on retrouve par exemple Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Strasbourg, Toulouse et Paris (hors 20ème arrondissement). Le dispositif a pour objectif de redynamiser les centres-villes et de contribuer à la revitalisation de ces zones.
Critères du logement
Pour être éligible au dispositif Denormandie, le logement doit répondre à certains critères précis :
- Être situé dans une zone éligible.
- Avoir été construit avant le 1er janvier 1949.
- Faire l'objet de travaux de rénovation importants pour améliorer son confort et son efficacité énergétique. Les travaux de rénovation doivent porter sur des éléments tels que l'isolation, le chauffage et la ventilation.
Conditions d'investissement
Le dispositif Denormandie est réservé aux investisseurs qui souhaitent acquérir un logement ancien pour le louer à un loyer plafonné. Les conditions d'investissement sont les suivantes :
- Le logement doit être loué à un locataire pendant au moins 6 ans.
- Le loyer est plafonné en fonction de la zone d'investissement. Pour une zone A bis, le loyer est plafonné à 10,50 euros par mètre carré habitable, tandis que pour une zone B1, il est plafonné à 9,80 euros par mètre carré habitable.
- Le locataire doit respecter un plafond de revenus. Le plafond de revenus varie en fonction du nombre de personnes dans le foyer. Par exemple, pour un foyer d'une personne, le plafond de revenus est de 35 700 euros par an en zone A bis.
Avantages fiscaux du dispositif denormandie
Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt attractive aux investisseurs qui répondent aux conditions.
Réduction d'impôt
La réduction d'impôt varie en fonction de la zone d'investissement et de la durée de la location. Par exemple, pour un investissement dans une zone A bis, la réduction d'impôt est de 21% du prix d'acquisition du logement, pour une durée de location de 6 ans. La réduction d'impôt est accordée sur une période de 6 ans, à raison de 21% du prix d'acquisition chaque année. Cela signifie qu'un investisseur peut obtenir une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 000 euros pour un logement acheté 100 000 euros.
Rentabilité de l'investissement
La réduction d'impôt permet de diminuer le coût d'acquisition du logement, ce qui rend l'investissement plus rentable. De plus, les loyers perçus permettent de couvrir une partie des charges et des frais liés à la propriété. La rentabilité de l'investissement dépend de plusieurs facteurs, tels que le prix d'acquisition, le loyer perçu, les charges et la durée de la location.
Comparaison avec d'autres dispositifs
Le dispositif Denormandie se distingue des autres dispositifs d'investissement immobilier, tels que le Pinel et le Malraux, par son caractère plus souple et son applicabilité à un plus large éventail de logements anciens. Le Pinel s'applique aux logements neufs et rénovés, tandis que le dispositif Malraux concerne les bâtiments classés ou inscrits au patrimoine historique. Le Denormandie offre une alternative plus accessible pour investir dans l'ancien et bénéficier d'une réduction d'impôt.
Le dispositif Denormandie peut être comparé au dispositif Pinel. Le Pinel est un dispositif d'investissement immobilier qui permet également de bénéficier d'une réduction d'impôt, mais il est réservé aux logements neufs et aux logements rénovés. La réduction d'impôt accordée par le Pinel est généralement moins importante que celle accordée par le Denormandie. Par exemple, pour un investissement dans une zone A bis, la réduction d'impôt accordée par le Pinel est de 12% du prix d'acquisition, tandis que la réduction d'impôt accordée par le Denormandie est de 21% du prix d'acquisition. Cependant, le dispositif Pinel offre la possibilité de louer le logement à un membre de sa famille, ce qui n'est pas possible avec le dispositif Denormandie.
Aspects pratiques de l'investissement denormandie
Investir dans un logement ancien via le dispositif Denormandie implique de prendre en compte plusieurs aspects pratiques.
Choisir le bien immobilier
Il est important de bien choisir le bien immobilier en fonction de son état, de son emplacement et de son potentiel de location. Il est essentiel d'effectuer une analyse du marché local et d'évaluer les travaux à réaliser pour répondre aux exigences du dispositif. Il est également important de vérifier la viabilité de l'investissement en tenant compte des loyers potentiels, des charges et des frais liés à la propriété. Par exemple, une étude du marché local peut permettre d'identifier les loyers pratiqués pour des logements similaires dans le quartier, ainsi que la demande locative.
Réaliser les travaux obligatoires
Le dispositif Denormandie exige la réalisation de travaux de rénovation importants pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique du logement. Les travaux doivent répondre à des exigences spécifiques en matière d'isolation, de chauffage et de ventilation. Il est important de choisir des matériaux et des artisans qualifiés pour garantir la qualité des travaux et la sécurité du logement. Il est important de se renseigner sur les aides et subventions disponibles pour financer les travaux, comme la prime Renov' ou le Crédit d'Impôt pour la Transition Energétique (CITE).
Par exemple, pour un logement de 80 mètres carrés situé à Lyon, il est possible de bénéficier d'une prime Renov' de 3 200 euros pour des travaux d'isolation des murs et du toit. Le coût total des travaux s'élèverait à 16 000 euros, mais la prime Renov' permettrait de réduire ce coût à 12 800 euros. Le CITE peut également permettre de réduire le coût des travaux de rénovation énergétique.
Gérer le logement
Une fois les travaux terminés et le logement loué, il est important d'assurer la gestion du logement. Cela comprend les obligations du propriétaire, comme l'entretien du logement, la gestion des charges et la perception des loyers. Il est également important de se conformer aux obligations légales en matière de location, telles que la déclaration au service des impôts, la mise en place d'une assurance habitation et la gestion des éventuels conflits. La gestion locative peut être confiée à un professionnel, mais il est également possible de la gérer soi-même. Il existe des plateformes en ligne qui proposent des outils de gestion locative, tels que la gestion des loyers, la gestion des charges et la communication avec les locataires.
Opportunités et challenges du dispositif denormandie
Le dispositif Denormandie offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs et pour les villes et quartiers concernés. Il permet de redynamiser les centres-villes, de créer des emplois et d'améliorer le cadre de vie des habitants.
Opportunités
- Revitalisation des centres-villes : Le dispositif Denormandie permet de dynamiser les centres-villes et les quartiers anciens en attirant des investisseurs et en améliorant le cadre de vie des habitants. La rénovation des logements anciens permet d'améliorer le cadre de vie des habitants, de créer des espaces plus agréables et de favoriser le développement durable. Par exemple, la rénovation d'un immeuble ancien dans le centre-ville de Lille peut contribuer à attirer de nouveaux habitants et à redynamiser l'économie locale.
- Développement économique : L'investissement dans l'ancien peut créer des emplois et redynamiser l'économie locale en stimulant la demande de services et d'artisanat. La rénovation des logements anciens nécessite des artisans et des entreprises locales, ce qui peut contribuer à créer des emplois et à soutenir l'économie locale.
- Amélioration du cadre de vie : La rénovation des logements anciens permet d'améliorer le cadre de vie des habitants, de créer des espaces plus agréables et de favoriser le développement durable. La rénovation des logements anciens peut également contribuer à la lutte contre la pollution et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Par exemple, l'installation de panneaux solaires sur le toit d'un logement ancien peut permettre de réduire la consommation d'énergie et les émissions de CO2.
Challenges
Il existe également des challenges liés à l'investissement en Denormandie.
- Risques liés à la gestion locative : La gestion locative implique des responsabilités et des risques pour le propriétaire. Il est important de bien s'informer sur les obligations légales et de choisir un locataire fiable. Il est également important de se protéger contre les risques liés à la location, tels que les impayés, les dégradations et les conflits. Par exemple, il est possible de souscrire à une assurance loyers impayés pour se protéger contre les risques de loyers impayés.
- Évolution des taux d'imposition : Les taux d'imposition peuvent être amenés à évoluer dans le temps, ce qui peut affecter la rentabilité de l'investissement. Il est important de prendre en compte l'impact potentiel de l'évolution des taux d'imposition sur la rentabilité de l'investissement. Par exemple, une augmentation du taux d'imposition sur les revenus fonciers peut réduire la rentabilité de l'investissement. Le dispositif Denormandie est un dispositif d'investissement à long terme, et il est important de prendre en compte l'impact potentiel de l'évolution des taux d'imposition sur la rentabilité de l'investissement.
- Complexité du dispositif : Le dispositif Denormandie est complexe et nécessite une bonne connaissance des conditions et des exigences pour s'assurer de respecter toutes les règles. Il est important de se renseigner sur les conditions et les exigences du dispositif Denormandie avant d'investir, et de s'assurer que le logement et les travaux répondent aux critères du dispositif. Il est également important de se tenir au courant des changements éventuels apportés au dispositif. Par exemple, en 2020, le dispositif Denormandie a été modifié pour réduire le plafond de revenus des locataires.
Pour maximiser leurs chances de réussite, les investisseurs potentiels doivent bien se renseigner sur les conditions et les exigences du dispositif Denormandie, choisir un logement adapté à leurs besoins et à leur budget, et s'assurer d'une bonne gestion locative. Le dispositif Denormandie représente une opportunité pour les investisseurs souhaitant s'engager dans un investissement immobilier rentable et socialement responsable. Il est important de bien se renseigner sur le dispositif et de s'assurer qu'il correspond à ses objectifs et à ses moyens.
